争议土地法律纠纷在各国房地产开发过程中时常发生，下面我们来探讨一个位于泰国曼谷高级公寓项目的案例
2021年7月30日，泰国中央行政法院对曼谷瓦塔纳区区长、曼谷市长、泰国大众捷运局局长等当事人作出判决，撤销阿什顿·阿索克（Ashton Asoke）公寓与项目施工相关的所有行政许可。该判决对项目开发商阿南达（Ananda Development PCL）（股票代码:ANAN）产生了巨大的影响，并不可避免地对已购买该楼盘的消费者产生了一些困扰。作为泰国最著名上市房地产开发商之一，阿南达开发了许多知名的公寓品牌，如：Ashton、 Ideo、Ideo Mobi及 Elio。
对这一泰国房地产里程碑式的诉讼，在等待终审判决的同时，我们希望借此机会分析该判决，探讨一些关键点及争议。
▼争议土地纠纷焦点问题
阿什顿·阿索克公寓项目（“项目”）是否符合中央行政法院（“法院”）对根据《建筑管制法》（1979年）公布的第33号部长规章（1992年）（“第33号部长规章”）第2章第2条的解释？
▼ 基本规则
第33号部长规章第2章第2条（“基本规则”）中要求，高层建筑或特大型建筑（建筑总面积大于30,000平方米）的“用地”至少有一侧宽达12米及以上并毗邻公共道路，该公共道路路面宽至少18米，且与另一条至少相同宽度的公共道路相交。
注，根据第33号部长规章：
（1）“用地”系指为建造建筑物而向主管部门申报的一块土地（即由一份土地所有权证所代表）或多块土地（即由多份土地所有权证所代表）；及
（2）“公共道路”系指公众可以进入或通过的道路，无论是否要求收费。
▼ 法院审理的主要事实及其指出争议土地的问题
法院审理的主要事实
1) 本项目属于建筑总面积大于30,000平方米的特大型建筑，因此前述基本规则适用于本项目。
2) 如上所述，“本案争议土地”（如上图橙色区）是本项目用地与 Asokemontri路（即宽度为18米以上的公共道路）毗邻的唯一区域，归泰国大众捷运局（“MRTA”）所有。
3) 1996年左右，泰国地铁局（the Metropolitan Rapid Transit Authority）从私人手中征收本案争议土地，并于2000年，根据《泰国大众捷运局法》（2000年）（“MRTA法”）第88条，将该土地的所有权转让给 MRTA。
4) 阿南达（通过其子公司）（“开发商”）于2014年初取得该土地所有权，以用于本项目的建设及开发。具体过程如下。
5) 2014年6月26日，MRTA与开发商就使用 MRTA持有的本案争议土地作为本项目出入通道签订了协议（“MRTA协议”）。
6) 根据该协议，双方约定了费用，并允许开发商使用本案争议土地作为本项目的出入通道。协议中写明该土地毗邻 Asokemontri 路的一侧宽约 13 米。
7) 同年7月4日，MRTA向开发商出具一份同意函，同意开发商将本案争议土地用于本项目的建设（“同意函”）。其中规定的条件是， MRTA保留其单方面的权利，改变本项目出入通道的位置（目前位于案件争议土地），以及缩小出入通道所在区域的现有面积（包括减少存在案件争议土地的面积），开发商在每种情况下均无权获得任何损失赔偿（该条件称为“使用本案争议土地的关键条件”）。
8) 2015年2月23日左右，开发商向主管部门提交该同意函，以开始本项目的建设。
法院提出争议土地的主要问题>
1) 根据第33号部长规章，本案争议土地是否合法构成公共道路？
2) 根据第33号部长规章，本案争议土地是否合法构成本项目用地的一部分？
▼ 法院的主要审理结果
1) 本案争议土地不是公共道路
法院认为使用本案争议土地的关键条件明确反映了 MRTA的意图，即 MRTA仅允许开发商将该土地用作项目出入通道（连接项目与 Asokemontri 路)，而未显示允许公众进入或通过该土地的意图。因此，该土地不符合第33号部长规章关于公共道路的规定。
2) 本案争议土地也不是本项目用地的一部分，因此本项目不符合基本规则，因项目用地未有一面（长度为12米以上）与 Asokemontri 路相邻
法院认为根据第33号部长规章，争议土地不能作为本项目用地的一部分，主要原因如下：
a) 泰国地铁局从私人手中获得争议土地，以用于建设第一期地铁（MRT）项目工程，作为MRTA法项下该土地的受让方， MRTA受土地征收目的的法律约束。
b) 根据MRTA法第7条及第9条的规定， MRTA仅能开展与“大众捷运业务”相关的活动。但MRTA为该公寓项目的利益向开发商提供的同意函表明，该土地将“永久”被用作项目的出入口，因该土地是项目用地与 Asokemontri 路之间的唯一连接处。MRTA的同意从本质上有利于开发商的业务运营。
c) 尽管根据MRTA协议，开发商须向 MRTA提供报酬，但法院认为根据MRTA协议及同意函，MRTA对土地的使用不符合为大众捷运业务目的或利益而使用。因此， MRTA签订的MRTA协议及出具的同意函违反了《MRTA法》第7条及第9条的规定，故同意函被视为是非法的。
d) 鉴于同意函的非法性，从逻辑上来说：（i） MRTA不允许开发商使用本案争议土地作为项目出入通道；因此（ii）根据第33号部长规章，本案争议土地不被视为项目用地的一部分。
因为本案争议土地不被视为项目用地的一部分，因此项目用地未有任何一侧（长度为12米以上）与 Asokemontri 路相邻，因此本项目不符合基本规则。
3) 法院撤销本项目建设的所有官方许可，并且具有追溯效力
由于法院认为本项目争议土地不符合基本规则，法院已撤销与本项目建设及修建有关的所有官方许可，并具有追溯效力，即所有该等官方许可已被法院视为自出具之时起被撤销。
下一篇我们将继续讨论涉及泰国争议土地项目，根据本案，公寓开发商及公寓房购买者应注意的事项。
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